Het COA heeft inmiddels een aanvraag ingediend (Bopa) om op de professor Bronkhorstlaan 2 een noodopvang te mogen openen voor 140 asielzoekers. Dat kan problemen opleveren en ook zeker een waardedaling van de woningen.

Je mag er van uitgaan dat de waarde van de woningen op dit moment de waarde is zoals aangegeven op je aanslagbiljet Onroerend Goed belasting van dit jaar, kortom dat de waarde nu gelijk is aan de WOZ waarde.

Echter, in vele gevallen, hebben wij inmiddels begrepen, klopt de WOZ-waarde niet echt. Vele huiseigenaren hebben indertijd met succes de door de gemeente bepaalde waarde aangevochten, waardoor de WOZ waarde nu nog steeds lager is dan de huidige werkelijke huidige waarde van de woning. Leuk omdat er dan weinig OB belasting betaald moet worden, maar slecht inzake een eventueel aan te vragen nadeelcompensatie bij de gemeente als de woning inderdaad door de komst van een noodopvang in waarde daalt.

Bij waardedaling heeft elke eigenaar recht op nadeelcompensatie en dat is dan het verschil in de waarde voordat het besluit genomen is dat er een noodopvang komt en de waarde nadat het besluit genomen is en de noodopvang in gebruik genomen is. 

Mocht het zo zijn dat de werkelijke waarde nu dus een stuk hoger is dan de WOZ waarde, dan is het verstandig dat die eigenaren een taxateur een eenvoudige waarde taxatie laten uitvoeren van de woning waarbij de taxateur niet mag meerekenen dat er een noodopvang komt, dus gewoon alsof er nooit iets aan de bestaande situatie zou veranderen. Dan heeft de eigenaar de getaxeerde waarde voordat het besluit genomen is en als de waarde inderdaad gaat zakken, dan kan hij aantonen welke waarde er genomen moet worden (de getaxeerde waarde en niet de WOZ waarde) voor de berekening van de nadeelcompensatie.

Denk je dat je huis in waarde zal dalen na komst van een noodopvang of AZC en denk je dat je werkelijke waarde hoger is dan de WOZ waarde? Bel dan een taxateur, dan heb je meer zekerheid en het kan om zeer groet bedragen gaan die je misloopt bij een aanvraag voor nadeelcompensatie. Dat de woningen in waarde dalen is namelijk heel goed mogelijk omdat dit bij veel andere gemeenten ook al gebeurd is. Het is dan voor de zekerheid heel goed om aan de gemeente de vraag te stellen:

Ik heb recht op nadeelcompensatie als mijn woning in waarde is gedaald na jullie besluit, dat er een AZC of Noodopvang komt in mijn omgeving. Ik ben tegen de komst daarvan, op de door U gekozen locatie. Moet ik verder iets doen om aan te tonen dat ik het nadeel zoveel mogelijk beperkt heb?

Waarom moet je vragen of je iets moet doen? Nou, als je niets doet om je nadeel zo klein mogelijk te houden, dus passief blijft, kunnen ze een aanvraag afwijzen bij een nadeel dat je oploopt nadat ze ergens een besluit over genomen hebben. Bij de daling van woningwaarde zullen ze dat misschien ook proberen, maar als ze nu zeggen wat je wel of niet moet doen en je doet wat ze zeggen, dan kunnen ze nooit je aanvraag afwijzen. Belangrijk dus om de complete vraag te stellen zoals hierboven staat.

Die vraag kan je met het contactformulier aan de gemeente stellen. Hieronder zie je 4 regels die je moet invullen op de pagina van de gemeente. Bijlagen hoef je niet te sturen. Wel je naam en e-mailadres verder onderaan invullen, dan krijg je antwoord. Lees de regels even door, dan weet je wat je moet invullen:

Vraag 1: Wat is het onderwerp van uw vraag? Klik daar op het vak ernaast en er verschijnt een keuzelijstje, waar je moet kiezen: “Mijn vraag staat er niet tussen”

Vraag 2: Weet u al met wie u contact zoekt? Kies daar Nee

Vraag 3: Heeft u een vraag over een bestaande zaak? weer Nee kiezen

Vraag 4: Uw vraag: Nu eerst de volgende vraag kopiëren en die dan bij de 4e vraag in plakken, dus bij de 4e vraag invullen:

Ik heb recht op nadeelcompensatie als mijn woning in waarde is gedaald na jullie besluit, dat er een AZC of Noodopvang komt in mijn omgeving. Ik ben tegen de komst daarvan, op de door U gekozen locatie. Moet ik verder iets doen om aan te tonen dat ik het nadeel zoveel mogelijk beperkt heb?

Vul vervolgens je naam en e-mailadres in en druk op de groene knop “Volgende” en je gaat naar de volgende pagina, waar je leest wat je hebt ingevuld en dan kan je op de groene knop “Versturen” drukken en wordt jouw vraag doorgestuurd naar de gemeente.

Alles duidelijk? Alles onthouden of opgeschreven? Druk dan op de hieronder staande knop met de tekst : Vraag aan de gemeente De Bilt en je gaat naar de website van de gemeente en kan je doen wat we hierboven geschreven hebben.

Vraag aan de gemeente De Bilt

Afwachten dan maar of ze zeggen dat je verder niets hoeft te doen of dat je misschien je ergens moet registreren, bijvoorbeeld bij de stichting. Sowieso kan je altijd met vragen bij ons terecht: info@sbnsdebilt.nl.

Dit was het belangrijkste wat je nu moet doen, dan kan de gemeente nooit je aanvraag voor nadeelcompensatie weigeren door te zeggen dat je niet alle regels gevolgd hebt. Eerst alles maar afwachten en als de gemeente een besluit neemt dat er een Noodopvang of AZC komt, dan kan je nadeelcompensatie aanvragen binnen 5 jaar na de datum dat de gemeente dat besluit genomen heeft, als de waarde van je woning daardoor zakt.

Het bedrag van de nadeelcompensatie is het verschil tussen de waarde van het onroerend goed voordat het besluit genomen is en op een datum binnen 5 jaar nadat het besluit genomen is minus 4% van de waarde voordat het besluit genomen is. Dat noemen ze een normaal maatschappelijk eigen risico. Jammer, maar zo is de wet nu eenmaal. Voorbeeld: waarde voor besluit is 1.000.000,= euro en waarde na 2 jaar is 800.000,= dan is het nadeel 200.000,= minus (4% van 1.000.000,=) 40.000,= oftewel U kunt 160.000,= nadeelcompensatie aanvragen.

Voor ondernemers geldt het verschil tussen de winst voor en na het besluit als nadeelcompensatie. Dat dient verdere uitleg en moet goed aangetoond worden,

Laten we maar hopen dat de raad besluit dat er geen noodopvang of AZC mag komen op Professor Bronkhorstlaan 2, dan zijn we af van al de zorgen daarover.

Heb je nog zin om verder te lezen over hoe alles precies in elkaar steekt, lees gerust verder, maar dat is echt de wettelijke tekst die niet echt makkelijk is.

Zie verder hieronder een aantal belangrijke punten hierover omschreven in de Algemene wet Bestuursrecht (AWB) en de omgevingswet:

In de Algemene wet Bestuursrecht staat echter vervolgens in Artikel 4:126

  • 1 Indien een bestuursorgaan in de rechtmatige uitoefening van zijn publiekrechtelijke bevoegdheid of taak schade veroorzaakt die uitgaat boven het normale maatschappelijke risico en die een benadeelde in vergelijking met anderen onevenredig zwaar treft, kent het bestuursorgaan de benadeelde desgevraagd een vergoeding toe.
  • 2 Schade blijft in elk geval voor rekening van de aanvrager voor zover:
    • a. hij het risico van het ontstaan van de schade heeft aanvaard;
    • b. hij de schade had kunnen beperken door binnen redelijke grenzen maatregelen te nemen, die tot voorkoming of vermindering van de schade hadden kunnen leiden;
    • c. de schade anderszins het gevolg is van een omstandigheid die aan de aanvrager kan worden toegerekend of
    • d. de vergoeding van de schade anderszins is verzekerd.

Omgevingswet

Hoofdstuk 15. Schade

Afdeling 15.1. Nadeelcompensatie

Artikel 15.1. (toepassingsbereik)

  • 1 Als een bestuursorgaan in de rechtmatige uitoefening van zijn publiekrechtelijke bevoegdheid of taak op grond van deze wet schade veroorzaakt, is titel 4.5 van de Algemene wet bestuursrecht alleen van toepassing op de toekenning van vergoeding van schade als bedoeld in artikel 4:126, eerste lid, van die wet die wordt veroorzaakt door het vaststellen, verlenen, stellen, treffen of, voor zover van toepassing, wijzigen of intrekken van:
    • a. een peilbesluit als bedoeld in artikel 2.41,
    • b. een besluit op grond van artikel 2.45, eerste of derde lid,
    • c. een in een programma opgenomen beschrijving van een activiteit als gevolg waarvan de activiteit is toegestaan,
    • d. een regel in het omgevingsplan, als het gaat om een regel als bedoeld in artikel 4.1, eerste lid,
    • e. een regel in een waterschapsverordening, als het gaat om een regel als bedoeld in artikel 4.1, eerste lid,
    • f. een regel in een omgevingsverordening, als het gaat om een regel als bedoeld in artikel 4.1, eerste lid,
    • g. een regel in een algemene maatregel van bestuur, als het gaat om een regel als bedoeld in artikel 4.3, eerste of derde lid,
    • h. een regel in een ministeriële regeling, als het gaat om een regel als bedoeld in artikel 4.1, tweede lid, of 4.3, vierde lid,
    • i. een maatwerkvoorschrift,
    • j. een toestemming om een gelijkwaardige maatregel te treffen,
    • k. een omgevingsvergunning of het weigeren daarvan,
    • l. een projectbesluit,
    • m. een beslissing tot het treffen van maatregelen als bedoeld in artikel 19.4,
    • n. een beslissing tot het treffen van maatregelen als bedoeld in artikel 19.5,
    • o. een maatregel als bedoeld in artikel 19.15.
  • 2 Als voor een activiteit een omgevingsvergunning is vereist op grond van een regel als bedoeld in het eerste lid, onder d tot en met f, of op grond van artikel 5.1, geldt alleen het besluit tot het verlenen, wijzigen, intrekken of weigeren van de omgevingsvergunning voor die activiteit als schadeveroorzakend besluit.
  • 3 Als op grond van artikel 5.52, eerste lid, een omgevingsplan wordt gewijzigd, geldt alleen het projectbesluit als schadeveroorzakend besluit.

Artikel 15.2. (schade die niet voor vergoeding in aanmerking komt)

Voor de toepassing van deze afdeling heeft de vergoeding van schade als bedoeld in artikel 4:126, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht geen betrekking op immateriële schade.

Artikel 15.3. (schadebepaling als een omgevingsvergunning is vereist)

  • 1 Als voor een activiteit een omgevingsvergunning is vereist, wordt de schade die bestaat uit waardevermindering van een onroerende zaak bepaald aan de hand van een vergelijking van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor en na het tijdstip waarop het bevoegd gezag heeft kennisgegeven van het besluit tot het verlenen of wijzigen van de omgevingsvergunning.
  • 2 Dit artikel is alleen van toepassing op schade die wordt veroorzaakt door een regel op grond waarvan een activiteit is toegestaan buiten de locatie waar de onroerende zaak is gelegen of door een maatregel die buiten die locatie wordt getroffen.

Artikel 15.4. (aanvraag om schadevergoeding als geen omgevingsvergunning is vereist)

  • 1 Als voor een activiteit die is toegestaan op grond van een regel als bedoeld in artikel 15.1, eerste lid, onder d tot en met h, geen omgevingsvergunning is vereist, kan een aanvraag om schadevergoeding worden ingediend als:
    • a. degene die de activiteit gaat verrichten aan het bevoegd gezag informatie over die activiteit heeft verstrekt en het bevoegd gezag kennis heeft gegeven van die informatie, volgens de regels die daarvoor gelden, of
    • b. met de activiteit is begonnen.
  • 2 De schade die bestaat uit waardevermindering van een onroerende zaak wordt bepaald aan de hand van een vergelijking van de waarde van de onroerende zaak:
    • a. onmiddellijk voor en na het tijdstip waarop de kennisgeving, bedoeld in het eerste lid, onder a, is gedaan, of
    • b. als de informatie, bedoeld in het eerste lid, onder a, niet is verstrekt: onmiddellijk voor en na het tijdstip waarop met de activiteit is begonnen.
  • 3 Als een kennisgeving als bedoeld in het eerste lid, onder a, is gedaan, wordt voor de toepassing van artikel 4:131, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht de dag na die waarop de kennisgeving is gedaan, gelijkgesteld met de dag na die waarop de benadeelde bekend is geworden met de schade en met het voor de schadeveroorzakende gebeurtenis verantwoordelijke bestuursorgaan.
  • 4 Dit artikel is alleen van toepassing op schade die wordt veroorzaakt door een regel op grond waarvan een activiteit is toegestaan buiten de locatie waar de onroerende zaak is gelegen of door een maatregel die buiten die locatie wordt getroffen.

Artikel 15.5. (actieve risicoaanvaarding)

De aanvrager heeft het risico van het ontstaan van schade als bedoeld in artikel 4:126, tweede lid, onder a, van de Algemene wet bestuursrecht in ieder geval niet aanvaard als:

Artikel 15.6. (passieve risicoaanvaarding)

Bij schade die wordt veroorzaakt door wijziging van een of meer regels in een omgevingsplan of in een omgevingsverordening gesteld met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, die ertoe strekt dat het verrichten van bepaalde activiteiten niet meer is toegestaan, heeft de aanvrager het risico van het ontstaan van schade als bedoeld in artikel 4:126, tweede lid, onder a, van de Algemene wet bestuursrecht, aanvaard als:

  • a. het bevoegd gezag ten minste een jaar voorafgaand aan de wijziging van die regel, van het voornemen daartoe kennis heeft gegeven op de in artikel 12 van de Bekendmakingswet bepaalde wijze,
  • b. gedurende drie jaar onmiddellijk voorafgaand aan die kennisgeving, geen activiteit is verricht die in overeenstemming is met de regels in het omgevingsplan of de omgevingsverordening die van toepassing waren, en
  • c. vanaf het tijdstip van die kennisgeving tot het tijdstip van de wijziging van die regel, geen activiteit is verricht die in overeenstemming is met de regels in het omgevingsplan of de omgevingsverordening die van toepassing waren of de voor een activiteit op die locatie benodigde voorbereidingen niet zijn getroffen.

Artikel 15.7. (normaal maatschappelijk risico)

  • 1 Bij een aanvraag om vergoeding van schade die bestaat uit waardevermindering van een onroerende zaak die wordt veroorzaakt door een besluit op grond waarvan een of meer activiteiten is of zijn toegestaan buiten de locatie waar de onroerende zaak is gelegen of door een maatregel die buiten die locatie wordt getroffen, wordt een deel ter grootte van vier procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade aangemerkt als behorend tot het normale maatschappelijke risico als bedoeld in artikel 4:126, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
  • 2 Als de aanvraag om schadevergoeding betrekking heeft op verschillende besluiten met onderlinge samenhang daartussen, past het bevoegd gezag het eerste lid toe op de schade voortvloeiend uit die besluiten gezamenlijk.
  • 3 Het bevoegd gezag kan bij de behandeling van een aanvraag om schadevergoeding het eerste lid buiten toepassing laten als dat lid van toepassing is geweest bij de beslissing op een eerder ingediende aanvraag om vergoeding van schade die bestaat uit waardevermindering van de onroerende zaak.
  • 4 Bij algemene maatregel van bestuur kunnen gevallen worden aangewezen waarin de schade wordt geacht niet uit te gaan boven het normale maatschappelijke risico.

Artikel 15.8. (bevoegd gezag)

  • 1 Als de aanvraag om schadevergoeding betrekking heeft op een besluit van de gemeenteraad, het algemeen bestuur van een waterschap of provinciale staten of op een algemene maatregel van bestuur of ministeriële regeling, wordt als bestuursorgaan dat de schadevergoeding toekent als bedoeld in artikel 4:126, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht, aangemerkt het college van burgemeester en wethouders, het dagelijks bestuur van het waterschap, het college van gedeputeerde staten respectievelijk Onze Minister die het aangaat, tenzij het tweede lid op die aanvraag van toepassing is.
  • 2 Als de aanvraag om schadevergoeding betrekking heeft op een besluit ter uitvoering van een projectbesluit, is het bestuursorgaan dat het projectbesluit heeft vastgesteld, het bestuursorgaan dat de schadevergoeding toekent.
  • 3 Een bestuursorgaan kan de bevoegdheid om te beslissen op een aanvraag om schadevergoeding overdragen aan een ander bestuursorgaan, als dat bestuursorgaan daarmee instemt.
  • 4 Bij algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld over de toepassing van het derde lid.

Artikel 15.9. (delegatiegrondslag regels aanvraag schadevergoeding)

  • 1 Bij algemene maatregel van bestuur kunnen bestuursorganen of andere instanties worden aangewezen die, in daarbij aangewezen gevallen, in de gelegenheid worden gesteld om aan het bevoegd gezag advies uit te brengen over een aanvraag om schadevergoeding.
  • 2 Bij algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld over:
    • a. de wijze van beoordeling van een aanvraag om schadevergoeding,
    • b. de totstandkoming van een beslissing op de aanvraag.

Artikel 15.10. (delegatiegrondslag informatieverplichting)

Bij algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld over een in een omgevingsplan, waterschapsverordening of omgevingsverordening op te nemen verplichting tot het verstrekken van informatie en tot de kennisgeving daarvan, met het oog op de indiening van een aanvraag om schadevergoeding als bedoeld in artikel 15.4.

Afdeling 15.2. Schade bij gedoogplichten

Artikel 15.11. (begripsbepalingen)

Artikel 10.1 is van overeenkomstige toepassing.

Artikel 15.12. (schadevergoeding door initiatiefnemer)

Schade als gevolg van een gedoogplicht als bedoeld in de afdelingen 10.2 en 10.3 wordt vergoed door de initiatiefnemer van de activiteit of het werk van algemeen belang waarvoor de gedoogplicht geldt.

Artikel 15.13. (omvang schadevergoeding bij gedoogplichten afdeling 10.2 met uitzondering van artikel 10.3, derde lid)

Artikel 15.14. (omvang schadevergoeding bij gedoogplichtbeschikkingen afdeling 10.3 en artikel 10.3, derde lid)

Artikel 15.15. (bevoegde rechter)

Op een vordering tot schadevergoeding als bedoeld in deze afdeling is de civiele rechter bevoegd binnen wiens rechtsgebied de onroerende zaak geheel of in hoofdzaak is gelegen.